Multi-Tenant, Multi-Space

Multi-Tenant, Multi-Space
Revitalisierung eines Bürogebäudes in der Rosenstraße, Hamburg

Die rasante Entwicklung innerstädtischer Gewerbeimmobilien hat zur Folge, dass Bauten aus den 1990er und 2000er Jahren inzwischen bereits häufig als „moderne Altbauten“ bezeichnet und damit als nicht mehr marktfähig eingestuft werden. Vor dem Hintergrund der Klimakrise stellt der Rückbau derartiger Immobilien jedoch keine Option dar und so gilt es, diese Bestandsgebäude zu erhalten und ihnen eine zeitgemäße Nutzung zuzuführen. Ein Beispiel hierfür stellt der Bürokomplex in der Rosenstraße 9 bis 11 dar, der sich in innerstädtischer top Altstadtlage Hamburgs zwischen Binnenalster und belebter Mönckebergstraße befindet. Das dem Stil des Art Déco nachempfundene Objekt wurden in den Jahren 1993 und 1996 errichtet und jüngst im Rahmen einer umfangreichen Revitalisierung zu einer modernen Multi-Tenant-Immobilie entwickelt.

Das Erscheinungsbild des Bestandsgebäudes, das über zwei Straßenfassaden (Rosenstraße und Lilienstraße) verfügt, zeichnet sich durch eine aufwendig mit Architekturbeton gestaltete Natursteinfassade aus. Die Fassadenplatten wie auch die Stützen- und Brüstungsverkleidungen sind von einer markanten Fugenführung geprägt. Die hohe Detailtiefe mündet in eingelegten Natursteinornamenten in den Fassaden- und Stützenverkleidungen sowie Metallornamenten an den Brüstungen. Das hochwertige Erscheinungsbild wurde aufgrund von Witterung und Verkehr in den vergangenen Jahren in Mitleidenschaft gezogen, die Strahlkraft hatte nachgelassen. Um die Repräsentationskraft wiederherzustellen, aber auch um die Energieeffizienz des Gebäudes zu erhöhen, war die Sanierung der Fassaden unumgänglich.

Die Aufarbeitung erfolgte auf Basis eines Sanierungskonzeptes, das der vorhandenen Bausubstanz größtmöglichen Respekt zollt und die bestehende Charakteristik vollumfänglich erhält, dabei an Aktualität nicht vermissen lässt. Neben der Reinigung der Fassaden und der Erneuerung der Fugen erfolgte zur Verbesserung der Energieeffizienz der Austausch der Fenster durch schallschutzoptimierten Aluminiumfenster mit Dreifachverglasung. Der Sonnenschutz wurde witterungsunabhängig im Scheibenzwischenraum integriert. Blindelemente zwischen den Geschossen wurden als geschlossene Aluminium-Paneele hergestellt, dabei die Größe, Aufteilung Lage der Elemente wie auch der Fenster beibehalten, um nicht in die geometrische Erscheinung der Fassaden einzugreifen. Gleichwohl gewährleisten die deutlich schmaleren Fensterprofile in Kombination mit einer durchgehenden und deshalb harmonisierenden Farbgestaltung der neuen Fenster eine zeitgemäßere Anmutung als bisher. Die das sechste Obergeschoss verkleidende Titanzinkblechhülle sowie der komplette Dachaufbau wurden nach aktuellen energetischen und brandschutztechnischen Anforderungen neu erstellt.

Bei der Glasfassade im Erdgeschoss handelte es sich um eine Pfosten-Riegel-Fassade mit Aluminiumprofilen, die vollständig ersetzt wurde. In diesem Zuge wurde die automatische Schiebetür durch eine Drehflügeltür ausgetauscht. Die Aufteilung der Glasfassade an der Lilienstraße wurde mit weniger Profilen dem neuen Konzept angepasst. 

Respektvoll, aber zeitgemäß
Im Rahmen eines detaillierten Farbkonzepts wurde genau definiert, welcher Farbduktus die Fassaden künftig prägen soll, um der Immobilie zu neuem Glanz zu verhelfen, dabei die bestehende Charakteristik beizubehalten. Und so findet ab dem Erdgeschoss bis in das fünfte Geschoss ein dunkler Bronzeton für die Pfosten-Riegel-Konstruktionen sowie alle dazugehörigen Aluminiumblenden und Stahlelemente, aber auch für alle weiteren Fenster und Absturzsicherungen Einsatz, während im Bereich des Dachgeschosses ein anthraziter Ton die bewusste gestalterische Absetzung des Dach- respektive Staffelgeschosses forciert. Mitarbeitende und Besucher:innen betreten das Gebäude über ein nach der Sanierung zweigeschossige Foyer. Die durchdachte Ausgestaltung des Innenraums mit seiner hochwertigen Holzvertäfelung, Beton und Elementen in einem leichten Bronzeton wird über die raumhohe Verglasung in den Straßenraum projiziert, so dass in Zusammenhang mit dem in die Pfosten-Riegel-Konstruktion eingearbeiteten Straßennamen eine klare und repräsentative Adressbildung erfolgt. Über die neu gestalteten Aufzugsvorräume und Aufzugskabinen ist es gelungen, das Foyer thematisch bis in das oberste Geschoss zu verlängern.

Multi-Tenant, Multi-Space
Der Komplex befindet sich im Besitz der Credit Suisse Asset Management (Suisse) AG und wurde nach der Sanierung durch die Hapag Lloyd AG angemietet, die hier ihre bisher verteilten core-Abteilungen zusammenführt. Weil sich die Hapag Lloyd derzeit intensiv mit der Entwicklung und Nutzung von Arbeitswelten auseinandersetzt, dient die Büroimmobilie in der Rosenstraße als Pilotprojekt für innovative Büro- und Arbeitsformen. Und so war das Ziel der Revitalisierungsmaßnahme klar: Es sollte eine multi-tenant Immobilie mit zeitgemäßen Arbeitsplatzformen von open-space bis zu Einzelverzimmerung entwickelt werden – keine klassische Bürolösung entstehen, sondern eine Art Multispace konzipiert werden, der die Mitarbeitenden in ihren Arbeitsabläufen, aber auch in ihrem Büro- und damit Lebensalltag unterstützt. Der Mieter Hapag Lloyd ging sogar einen Schritt weiter und verzichtet auf jegliche geschlossene Einzelbüros, wünschte sich die Gliederung des open space durch eine Vielzahl unterschiedlich großer Besprechungs- und Rückzugs- sowie Kreativzonen. Die haustechnische Ausstattung verfügt über eine integrierte Lüftung sowie Decken- und Kühlsegel, die ein angenehmes Raumklima gewährleisten. Ferner wurde die Haustechnik durch smart-building Komponenten ergänzt, um den Betrieb nutzerfreundlich und energiesparend im Gebäude zu vernetzen und zu automatisieren. Im Mezzaningeschoss, das vor der Sanierung durch den Vormieter aus der Finanzbranche als Tresor genutzt wurde, sind gemäß des Mobilitätskonzeptes Umkleide- und Duschmöglichkeiten entstanden. Mitarbeitende sollen auf diese Weise unterstützt werden, den Weg zur Arbeit mit dem Rad zu bestreiten. Die Schaffung von ausreichend Fahrradstellplätzen unterstützt diesen Gedanken.

Interaktiv und intelligent
Wenn ein Ort, an dem wir arbeiten, für die verschiedenen Ansprüche ein vielfältiges Angebot macht, dann treten wir mit ihm in Interaktion. Variabel gegliederte Räume und Möbel, mit denen wir unsere Umgebung anpassen können; großzügige Gestaltungsräume für Ergebnisse, an denen wir gerne weiterarbeiten; intelligente Technologien, die unsere Kommunikation unterstützen und uns die Freiheit geben, den Arbeitsort zu wechseln; Rückzugsorte und Treffpunkte, an denen wir Gemeinschaft erleben – all das zeichnet den Komplex in der Rosenstraße nach Beendigung der Sanierung aus. Die überholte und unflexible Flur-Einzel-Büro-Aufteilung ist einem offenen Grundriss gewichen, der sich vom Gebäudekern aus zur Fassade hin öffnet. Hier ist nahezu jedes Konzept denkbar, durch die geschickte Anordnung der Sanitärkerne kann die Gliederung der einzelnen Geschosse in zwei größenvariable Nutzungseinheiten erfolgen.

In der flexiblen Bürolandschaft wechseln sich Single-Arbeitsplätze mit Großraumbüros und intimen Besprechungskabinen ab. Flächen der Kommunikation werden ergänzt durch Bereiche der Kontemplation, Teeküchen, ein Bistro sowie ein Multimedia Floor komplettieren das vielfältige Angebot. Die Rosenstraße – ein Ort der laut ist, leise ist, inspirierend wirkt, beweglich interagiert, sich zurücknimmt, aber auch nach vorne geht. Die Rosenstraße – ein Ort, der vieles kann.
Entsprechend zeichnet sich der Innenraum nach der Revitalisierung durch eine hochwertige Ausstattung aus. Größtenteils akustisch wirksame Bodenbeläge, abgehängte Decken und eine sehr gezielte, der jeweiligen Bürosituation angemessene Beleuchtung sorgen für eine angenehme Atmosphäre. Als gestalterisches Element zieht sich die Tiefgangsmarke bei Seeschiffen wie ein roter Faden durch die Bürolandschaft.

Der Innenhof, der sich ab dem ersten Obergeschoss bis in das Dachgeschoss erstreckt, bietet einen geschützten Pausenraum für Mitarbeitende und kann für Veranstaltungen im Freien genutzt werden. Über ein solares Beleuchtungssystem wird eine angenehme Atmosphäre in der Dämmerung und bei Nacht erzielt, wohingegen die individuell 3D-konfektionierten Sonnensegel einen regengeschützten Übergang in das Nahbarhaus ermöglichen.