Pepitahöfe in Berlin

Der Mangel an Wohnraum insbesondere in deutschen Großstädten ist kein Umstand, den man tatenlos hinnehmen muss. Ein beeindruckendes Beispiel dafür, wie mit durchdachten Konzepten diesem Mangel begegnet werden kann, sind die aktuell im Bau befindlichen Pepitahöfe in Berlin Spandau. Auf einer ehemaligen, rund 110.000 m2 großen Brachfläche im Spandauer Bezirk Hakenfelde entstehen seit Herbst 2016 acht Gebäude, die zusammen 1.024 Mietwohnungen beherbergen werden. Dafür, dass bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird, haben die Projektentwickler und das Land Berlin unter anderem durch ein einkommensorientiertes Fördermodell gesorgt. So werden ein Viertel der Wohnungen ausschließlich an Mieter mit Wohnberechtigungsschein vergeben. Dass „bezahlbar“ in keiner Weise mit „billig“ oder „null-acht-fünfzehn“ gleichzusetzen ist, wird bei einem Besuch des neuen Quartiers schnell deutlich.

Ihren Namen verdanken die Pepitahöfe der spanischen Tänzerin Pepita de Oliva, die Mitte des 19. Jahrhunderts ein kleines Schlösschen ganz in der Nähe des heutigen Baugrundstücks bewohnte. Rund 200 Millionen Euro investiert das Land Berlin in das KfW-70-Groß­projekt. Die letzten Mieter werden im Dezember 2018 ihre neuen Wohnungen beziehen. Entstanden sind im Laufe der letzten zwei Jahre Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen mit bis zu 90 m2 Wohnfläche. Sämtliche Wohnungen im Erdgeschoss sind komplett barrierefrei gestaltet und in jedem Gebäude finden sich einige speziell behindertengerecht ausgestattete Wohnungen. Insgesamt verfügen die Pepitahöfe über eine Wohnfläche von rund 74.000 m2 sowie 550 m2 Gewerbeflächen. Für eine hohe Aufenthaltsqualität sorgen darüber hinaus großzügige Grün- und mehr als 2.000 m2 Spielplatzflächen. 481 Stellplätze in einer Tiefgarage, die sich über die gesamte Länge dreier Baublöcke erstreckt, sorgen zudem für eine nahezu autofreie Umgebung an der Oberfläche.
 
Zeitweilig Europas größte Wohnbaustelle
Einer, der über weite Strecken täglich „hautnah“ die Entstehung des neuen Quartiers miterlebt hat, ist Adrian Steinkrauß, verantwortlicher Oberbauleiter beim Generalunternehmen ANES Bauausführungen Berlin GmbH. Seit dem Frühjahr 2017 betreut er unter anderem den hochwertigen Innenausbau der Wohnungen. „Die Dimensionen dieses durch uns schlüsselfertig zu errichtenden Bauprojektes sind schon gewaltig. Zwischenzeitlich waren die Pepitahöfe die größte Wohnbaustelle in Europa“, erklärt Adrian Streinkrauß.
 
Zu Stoßzeiten mussten bis zu 45 Lkw pro Tag gelöscht werden, bis zu sechs davon ausschließlich mit Material für die bis zu 150 Trockenbauer vor Ort. „Die Baustellenlogistik war und ist sicherlich eine der größten Herausforderungen in diesem Projekt. Sowohl was die Taktung der Anlieferungen als auch die Materialbewegungen auf den zunehmend knapper werdenden Freiflächen angeht. Um hier für Planungssicherheit zu sorgen, haben wir uns schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt mit unserem Systemlieferanten Rigips zusammengesetzt und einen laufend aktualisierten Lieferplan entwickelt.“

Ein gutes Beispiel für die engmaschige Abstimmung und verlässliche Zusammenarbeit sei die zeitweilige Produktionsumstellung im nahen Rigips-Werk in Brieselang. Sämtliche Wohnungstrennwände wurden beidseitig zweilagig mit „Rigips Bauplatten RB“ beplankt. „Die zweite Lage sollte jedoch grundsätzlich mit raumhohen, in diesem Fall 2,73 m hohen Gipsplatten ausgeführt werden, um Querfugen zu vermeiden und Rissfreiheit zu garantieren. Darüber hinaus beschleunigt das Arbeiten mit raumhohen Platten natürlich auch den Baufortschritt – bei einem so ambitionierten Zeitplan wie hier kein zu unterschätzender Vorteil. In Brieselang wurden die Platten in exakt diesem Format immer mit einem kleinen Puffer speziell für unsere Baustelle gefertigt und quasi auf Zuruf geliefert. Das hat uns ein hohes Maß an Sicherheit gebracht“, so Adrian Steinkrauß.

Trockenbau brachte viele Vorteile mit sich
Der gesamte Innenausbau erfolgte mit Rigips-Systemen und -Produkten, was aus Sicht des Bauprofis für Sicherheit sorgte und dabei half, möglichst hochwertigen Wohnraum zu schaffen. Insgesamt wurden, so schätzt der Bauleiter, rund 750.000 m2 Plattenmaterial verbaut. „Der Trockenbau als solches hat in den Pepitahöfen Vieles überhaupt erst möglich gemacht. Wären Innenwände in massiver und damit feuchter Bauweise erstellt worden, wäre die vergleichsweise knappe Bauzeit nicht einzuhalten gewesen. Günstig für den Mietwohnbau ist auch, dass in Trockenbauweise ausgeführte, schlanke Trennwände 60 bis 70 Prozent weniger Fläche benötigen als zum Beispiel Wände aus Kalksandstein. Darüber hinaus bieten sie sehr guten Schallschutz. Installationsschächte, die durch schallschutzbedürftige Wohnbereiche führen, haben wir zusätzlich zweilagig mit der hoch schalldämmenden Spezialplatte
‚Rigips Die Harte’ beplankt, alle Badezimmer mit imprägnierten Feuchtraumplatten und entsprechenden Dichtstoffen aus dem Rigips-System.“

Ein Wohnbauprojekt zur Nachahmung empfohlen
In den Pepitahöfen gibt es 14 verschiedene, sämtlich hochwertig ausgebaute Wohnungstypen. Sowohl die Sozialbauwohnungen als auch die nicht geförderten Mieteinheiten sollten, so der Anspruch des Generalunternehmers ANES, nahezu über die gleiche Ausstattung verfügen, von den Marken-Sanitärarmaturen bis zur Anbindung an das eigens verlegte Glasfasernetz.

„Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, Wohnungen für alle Berliner und ihre vielseitigen Ansprüche zu errichten“, erklärt hierzu Jürgen Kilian, Geschäftsführer der Kilian Projektmanagement Berlin GmbH. „Eine der wichtigsten Herausforderungen Berlins derzeit ist die Schaffung von bezahlbarem Mietwohnungsbau. Bei den Pepitahöfen in Spandau wurde genau das realisiert. In einer besonderen und durchaus zur Nachahmung empfohlenen Zusammenarbeit zwischen privaten Partnern, der KIM Projektmanagement Berlin GmbH und der MHMI Immobilien-Verwaltungen GmbH, und gleich zwei Wohnungsbaugesellschaften des Landes Berlin, der DEGEWO und der WBM, zeigen wir, dass die Adjektive ‚bezahlbar‘, ‚qualitativ hochwertig‘ und ‚ästhetisch anspruchsvoll‘ im Wohnungsbau keine Gegensätze sein müssen.“
 
Dass die Pepitahöfe ihren Bewohnern eine hohe Lebensqualität bescheren werden, steht auch für Adrian Steinkrauß, selbst gebürtiger Berliner, außer Zweifel. „Das Grundstück grenzt unmittelbar an ein großes Naherholungsgebiet. Die Havel ist keine 100 Meter entfernt. Berlin-Mitte ist mit dem Bus in nicht einmal 20 Minuten zu erreichen. Es wird eine neue Grundschule entstehen und in der Nähe gibt es mehrere Kindertagesstätten. Trotz all dieser Vorzüge liegt die Nettokaltmiete für die Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein zwischen sechs und acht Euro pro Quadratmeter. Im gesamten Quartier wird die Durchschnittsmiete bei unter zehn Euro liegen. Gemessen am Spandauer Mietspiegel und der Qualität der Wohnungen sind die Pepitahöfe damit ein mustergültiges Beispiel dafür, wie mithilfe moderner Trockenbausysteme und einer früh ansetzenden Planung in kurzer Zeit und in großem Umfang bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann. Und im Umkreis finden sich noch genügend Brachflächen, die auf eine Nutzung zum Wohle der Berliner Bürger warten“, ist Adrian Steinkrauß überzeugt.