Sanierung eines ehemaligen Brauerei-Sommerkellers

In Neuötting wurde der Sommerkeller einer alten Brauerei inklusive eines Pavillons von 1844 umfassend saniert und liebevoll in ein Wohnhaus verwandelt. Gedämmt wurde das unter Denkmalschutz stehende Gebäude mit TecTem® Insulation Board Indoor.

Das Bauobjekt liegt im denkmalgeschützten Altstadt-Ensemble der oberbayrischen Stadt Neuötting, einer Stadt in Höhenlage, unweit des wesentlich älteren Altöttings. Das Kernstück des Ensembles bildet der Stadtplatz, ein 490 m langer Straßenmarkt und einem leicht geschwungenen Platzraum, der mit Bürgerhäusern und einer Kirche fast den gesamten historischen Stadtbereich einnimmt. Ein großer Teil der Häuser stammt im Kern noch aus dem Spätmittelalter. An den Enden ist der Platz westlich und östlich durch Tore abgeschlossen. Beim westlichen Landshuter Tor schneidet der aus dem Inntal heraufziehende Alte Stadtberg in die Platzfläche ein.

Am Alten Stadtberg 2 liegt der ehemalige Sommerkeller der Brauerei Pallauf vom Anfang des 19. Jh. Darüber befindet ein zweigeschossiger, achteckiger Pavillon mit einem wunderschönen Glockendach von 1844 und ein baulich angeschlossener zweigeschossiger Längstrakt mit Satteldach aus dem Jahr 1864. Umbauten sind bereits um 1900 und im ersten Drittel des 20. Jh. vorgenommen worden. Der Pavillon steht hier unter Einzeldenkmalschutz und der Längsbau unter Ensembleschutz.

Im Volksmund wird die Lage oben am Alten Stadtberg auch Lusthügel genannt. Dies ist wahrscheinlich auf den Begriff Gartenlust zurückzuführen, da man vom Hügel aus einen großartigen Blick in die grüne Landschaft hatte. Der Bauherr hat Grundstück und Gebäude von seinem Vater übernommen, um sich hier einen lang gehegten Traum zu verwirklichen: Ein Wohnhaus, von dem aus sich prächtig ins Inntal blicken lässt.

Grundsätzliche Sanierungsmaßnahmen
Im Einvernehmen mit dem Denkmalschutzamt wurden beim Pavillon im EG und OG die bauzeitlich jeweils sechs Korbbogenöffnungen freigelegt und wiederhergestellt. Die alten Ziegel der Ausmauerungen konnten für Ergänzungsarbeiten an Pfeilern und Stürzen eingesetzt werden. Bestehende Mauerpfeiler und Stürze wurden im Hinblick auf die Statik überprüft und erforderliche Maßnahmen wie Verpressung und Vernadelungen festgelegt.
Am Übergang zum Längsbau waren ursprünglich im EG und OG an der 7. und 8. Oktogonseite ebenfalls Öffnungen vorhanden, ersichtlich an Putzabrissen. Um die ursprüngliche Form hervorzuheben, wurde im EG und OG die jeweils 7. Öffnung als Durchgang zum Längsbau wieder freigelegt. Eine Freilegung der jeweils 8. Öffnung war durch den spitzwinkeligen Anbau der Längsbauwand nicht sinnvoll.

Anschluss an den Längsbau
Im Pavillon ist als neuer EG-Boden eine Betonbodenplatte eingebracht worden. Feuchtigkeitsabdichtung, Wärme- und Trittschalldämmung, schwimmendem Zementestrich mit Fußbodenheizung und ein Natursteinbelag aus Solnhofer Platten poliert 30x30 cm wurden in der Ausführung berücksichtigt. Die Gesamthöhe des neuen Bodenaufbaus inkl. Betonbodenplatte beträgt 41 cm. Da die neue Bodenhöhe 17,5 cm tiefer liegt als die bestehende Bodenoberkante des Längsbaus, wurde eine Differenzstufe vor dem Bereich des neuen Durchgangs vorgesehen.

Erdgeschossdecke Pavillon
Die bestehenden Holzdielen wurden fachgerecht ausgebaut, aufbereitet und als neuer Bodenbelag wiederverwendet, schadhaftes Holz durch Dielen aus dem Längsbau ausgetauscht. Die vorhandene, nicht bauzeitliche Putzdecke wurde abgetragen. Die bestehenden Deckenbalken blieben erhalten und konnten als Träger für die neue Putzdecke verwendet werden (neue Holzschalung mit Schilfrohrträgermatten und Verputz sowie einer Ausbildung des Rundabschlusses zur Wandfläche). Als Tragbalken wurden neue Holzbalken zwischen den Balkenbestand eingebracht, auf denen dann eine Holzschalung und der ausgebaute Dielenbelag aufgebracht wurden. Die Oberkante der neuen Holzbalken liegt hier etwas höher als die alten Balken, sodass die alte Konstruktion keine Bodenlasten erhält. Zwischen den alten Balken und den neuen Balken besteht keine Verbindung. Dies dient als Trennung für den Trittschall. Zusätzlich wurde in den Hohlraum eine Lage Mineralwolle als Schalldämmung eingelegt.

Obergeschossdecke und Dachstuhl Pavillon
Die bestehende Putzdecke konnte aufgrund der teilweise zu erneuernden Dachstuhlkonstruktion leider nicht erhalten bleiben. Das bauzeitliche Randgesims jedoch wurde gesichert und anschließend durch die notwendige Innendämmung überbaut. Ein entsprechend neues Randgesims wurde anhand einer abgenommenen Schablone neu ausgeführt. Die bestehende Konstruktion des Glockendachstuhles wurde fachgerecht freigelegt: Hier konnte das noch vorhandene äußere Putzgesims weitgehend erhalten werden und wurde an Fehlstellen ergänzt.
Der Dachüberstand wurde wieder wie im ursprünglichen Bestand als glatt verputzte Kastenkonstruktion ausgeführt und an das Putzgesims angearbeitet. Die instandgesetzte Dachstuhlkonstruktion erhielt eine neue Holzschalung mit 28 mm, eine Dachbahn mit Kräuselgewebe (Enkamatbahn) als Notabdichtung und zur Ableitung von Schwitzwasser unter der Blechhaut sowie eine Kupferblecheindeckung in handwerklicher Ausführung mit Stehfälzen.
Auf die Holzbalkenlage des Obergeschosses wurde eine Wärmedämmung aus 20 cm Mineralwolle verlegt, der Dachraum selbst verbleibt als gut durchlüfteter Kaltdachraum, mit entsprechenden Zuluftgittern an der Traufe und Abluftgittern im Bereich der Dachhaube. Die Dachrinnen wurden in Kupferblech ausgeführt, ebenso die obere Dachabschlusshaube. Als Aufsatz wurde stilgerecht wieder eine neue, vergoldete Dachfahne montiert.

Gesundes Raumklima und Energieeffizienz durch Innendämmung
Aufgrund der Wandstärken im Bestand mit Vollziegelmauerwerk wurden verschiedene Varianten der möglichen Wärmedämmung überlegt. Da für das Landesamt für Denkmalpflege eine Außendämmung nicht Betracht kam, kamen die Möglichkeiten der Innendämmsysteme zur Prüfung. Die ursprünglich vom BLfD gewünschte Innendämmung mit Schilfrohrmatten und Lehmputz wurde wegen der notwendigen Aufbaustärke und wegen der Problematik der hohen Anzahl Öffnungen, der schrägen Laibungen und der vielen Sturzausbildungen in Bogenform verworfen. Ebenfalls aus diesen Gründen wurde eine innere Vorsatzschale aus Dämmziegeln nicht weiter verfolgt.
Letztlich überzeugte die natürliche Innendämmung TecTem® von Knauf Aquapanel durch ihre Vorteile Bauherr und BLfD. Das System basiert auf einer faserfreien, kapillaraktiven und diffusionsoffenen Dämmplatte, hergestellt aus vulkanischem und veredeltem Perlite. Das Naturprodukt dämmt, reguliert Feuchte und schützt vor Schimmelpilzbildung. Das System ist frei von Schadstoffen und gesundheitlich völlig unbedenklich: TecTem® senkt die Energiekosten und sorgt für ein gesundes Raumklima. Die Dämmplatten lassen sich ganz einfach auf ein gewünschtes Maß bringen und vollflächig verkleben. Das System kommt ohne Dampfbremse aus.

Berechnung der Dämmstärke
Bauklimatisch wurde eine erforderliche Dämmstärke von 100 mm ermittelt. Um spätere Bauschäden zu vermeiden, wurde auch bei den Anschlüssen zu den Fensterelementen im Laibungs- und Brüstungsbereich besondere Sorgfalt auf die Detailausbildung gelegt. Hier wurden dünne TecTem® Platten im Laibungs- und Brüstungsbereich verklebt und mit Gewebe und Putz versehen. Die Holzfensterstöcke wurden deswegen etwas breiter ausgebildet und die außenseitige Laibung wurde mit einer Kombination von Wärmedämm-, Leicht- und Deckputz versehen. Im fertigen Zustand erscheint der Fensterstock innen und außen dann wieder in normaler Ansichtsbreite. Der Deckenanschluss der Dämmung erfolgte angestoßen an die hier verarbeiteten OSB-Platten.

Verschiedene Untergründe/ Innenputz Pavillon
Im Erdgeschoss waren keinerlei Altputzreste mehr vorhanden. Das Obergeschoss wies hingegen noch mehrere Putzerhaltungsstellen auf. Die sinnvoll zu erhaltenden Putzbereiche wurden fachgerecht freigelegt, dokumentiert und reversibel mit Lehmputz gesichert. Hier konnten die Dämmplatten anschließend mit TecTem® Klebespachtel Lehm verklebt werden, ebenfalls reversibel, sodass ein Rückbau möglich ist.
An einer markanten Stelle wurde ein Sichtfenster erstellt und im Durchgangsbereich von Längsbau zu Pavillon ein freigelegter Schlussstein im Originalzustand belassen. Im Dämmsystem wurden in enger Abstimmung mit dem regionalen Außendienst der Firma Knauf Aquapanel die Leitungsführung der Heizung und Installationen ausgeführt. Entsprechend wurden im 1. OG die an den Außenwänden befestigten Heizkörper mit in die Dämmung einbezogen: An den Heizrohren wurde ca. 100 x 100 mm Dämmplatte ausgespart. Die Aussparung rund um die Heizungsrohre wurde abschließend mit Füllmörtel verfüllt. Im EG sind keine Heizkörper an den Außenwänden installiert, da man sich hier für eine Fußbodenheizung entschied.
Die Innendämmung wurde von der Oberkante neuer Betonboden bis zur Unterkante der Dachdeckenbalken durchgezogen, um Wärmebrücken bei Stürzen, vorhandenen Betonunterfangungen zu vermeiden. Aus dem gleichen Grund wurde im Treppenhaus die Dämmung durchgezogen. Dafür wurden nachträglich eingezogene Betonwände um 10 cm zurückgesetzt.

Montage der Innendämmung
In Teilbereichen wurde zuerst der TecTem® Grundputz auf den bestehenden Untergrund aufgebracht, um einen ebenen und luftdichten Untergrund zur Aufnahme der Dämmplatten zu gewährleisten. Vor dem Verkleben der ersten TecTem® Platte wurde auf dem Fußboden und unter der Decke ein Entkopplungsstreifen aufgebracht. Um die Dämmplatte zu verkleben wurde TecTem® Klebespachtel vollflächig auf die Platten aufgetragen und mit einer Zahntraufel durchkämmt. Die Dämmplatten wurden in waagerechten Reihen im Verband mit einem Mindestplattenversatz ≥ 20 cm angesetzt. Dabei wurden sie lot- und fluchtgerecht ausgerichtet und es wurde darauf geachtet, dass kein Kleber in die Fugen geriet. Nach der Montage wurden vorhandene Versatzstellen nach dem Abbinden des Klebespachtels mit einem Schleifbrett egalisiert und offene Fugen mit TecTem® Füllmörtel verfüllt, größere Fugen mit Plattenstreifen geschlossen.
Zur Haftverbesserung der Oberflächenbeschichtung wurde die gesamte Oberfläche mit TecTem® Grundierung vorbehandelt. Nach der Trocknung konnte direkt der zum Dämmsystem gehörenden Innenputz in Bahnbreite des TecTem® Gewebes aufgetragen werden und mit einer Zahntraufel durchgekämmt. Das Gewebe wurde anschließend in den Putz eingebettet und danach nochmals dünn mit Putz überzogen, damit es im oberen Drittel der Armierungsschicht liegt.

Weitere Sanierungsmaßnahmen
Die Fassadenbereiche Südost, Süd, Südwest und West sind neu verputzt. Die Flächen Nordwest und Nord wiesen Altputze auf, die soweit möglich freigelegt, erhalten und ergänzt wurden. Die Fensterelemente im Obergeschoss wurden in Holzkonstruktion als Kastenfenster ausgeführt, lackiert in einem hellen Grauton. Im Zuge der Baumaßnahme wurde anhand des Laibungsputzes festgestellt, dass im Erdgeschoss ursprünglich keine Fenster- oder Türelemente verbaut waren. In Abstimmung mit dem BLfD wurde daher der Entwurf dahingehend überarbeitet, hier größtenteils tiefliegende Festverglasungen mit nicht sichtbaren Rahmen einzubauen, um der ursprünglichen Optik möglichst nah zu kommen.
Auf der Süd- und Nordseite des Längsbaus wurden bauzeitliche Segmentbogenöffnungen wieder hergestellt. Dabei erfolgte ein fachgerechtes Freilegen der alten Öffnungen sowie ein Ausbau der Ausmauerungen und Wiederverwenden der alten Ziegel für Ergänzungsarbeiten an Pfeilern und Stürzen.
Als Heizung wurde eine Gasheizung ausgeführt, die im Längsbau Erdgeschoss untergebracht ist. Die Anbindung erfolgte neben den übrigen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen durch den Kellerbereich und einen der vorhandenen Luftschächte bis zum Hausanschluss im neuen Nebengebäude. Einem Einsatz von Solaranlage oder Photovoltaik wurde auch auf dem Nebengebäude aufgrund der Lage direkt am alten Stadtberg durch das BLfD nicht zugestimmt.

Moderne Materialien im denkmalgeschützten Gebäude
Die Sanierung des alten Brauereigebäudes – Sommerkeller mit Pavillon – ist eine bemerkenswerte Baumaßnahme, die mit sehr viel Liebe zum Detail, mit Erhaltungswillen alter Bausubstanz und -materialien und dennoch mit dem Ziel modernen Wohnkomforts realisiert wurde. Das Ergebnis kann man als außerordentlich gelungen bezeichnen: In ihm stecken viel architektonisches und handwerkliches Wissen sowie modernste bauphysikalische Bauprodukte. Dazu zählt sicher die akustisch wirksame Lochdecke in einem Teil der Küche, um Nachhallzeiten in dem sehr großzügigen Raum zu vermeiden, sowie die mineralische Innendämmung mit TecTem® Insulation Board Indoor. Die natürliche Dämmplatte beweist, wie sich ihr Einsatz auch im unter Denkmalschutz stehenden Gebäude sicher, flexibel und effizient einsetzen lässt.

Objektbeschreibung Gesamtobjekt

• Sanierung des ehemaligen Sommerkellers der Brauerei Pallauf in Neuötting, mit achteckigem Pavillon unter Denkmalschutz stehend
  
• Nutzung als Wohnhaus
  
• Lage: Auf dem Stadtberg Neuötting, traumhafte Einzellage mit Weitblick ins Inntal
  
• Umbauter Raum Haupthaus: 790 m3Umbauter Raum Nebengebäude: 227 m3
  
• GF 1.601 m2
  
• Wohnfläche: 152 m2
  
• Ausgangssituation:
  
• Pavillonbau: Einzeldenkmal
  
• Längsbau: Ensembleschutz
  
• Nordhang: Biotopfläche
  
• Schwierige Versorgungs- und Entsorgungslage des Bauwerks und der Baustelle
  
• Innnendämmung mit TecTem® Insulation Board Indoor