Telegraph

Wie erweitert man ein Gebäude, das Geschichte atmet? An der Köpenicker Straße in Berlin durfte &MICA ein denkmalgeschütztes, historisches Fabrikgebäude sanieren und um einen Neubau ergänzen. Aus der zeitgemäßen Wiederbelebung altehrwürdiger Mauern wurde mit zwei mutigen Entscheidungen ein zukunftsorientiertes und nachhaltiges Büroensemble.

Die erste Entscheidung war, die Spuren der Zeit am Bestand zu erhalten. Der rote Faden der Historie zieht sich auch nach der Sanierung durch das ganze Gebäude. Der behutsame Umgang mit dem Bestand macht seine Materialität erlebbar. Die Stahlkonstruktionen werden betont, Putzstrukturen und abgeblätterte Farben bleiben erhalten. Ursprüngliche Pfeiler und Brüstungen bekommen ihre Funktion und Anmutung zurück, Ziegelkappendecken werden sichtbar gemacht.

Um dem Bestand ein würdiges Gegenüber zu geben, fiel die zweite Entscheidung: Der Neubau wird als Ruine konzipiert, die von der Natur zurückerobert wird. Das Neue war von Anfang an roh gedacht und ergänzt so ideal das vorhandene Alte. Dem Neubau dient ein denkmalgeschütztes Fragment des ursprünglichen Gebäudes als Sockel. Eine schlichte Betonfassade mit großzügigen Glasfronten wird durch üppiges Grün strukturiert. Vor den Balkonen, welche sich über die gesamte Breite des Neubaus ziehen, stehen bepflanzte Gabionen. Aus ihnen heraus suchen sich Pioniergehölze ihren Weg über die stahlgeflochtenen Balkongitter. Die Pflanzen sind dabei weit mehr als ästhetische Elemente: Sie dienen als Feinstofffilter und Klimapuffer, reduzieren Lärm und kühlen.

Das »Telegraph« ist ein moderner Arbeitsort mit 9.460 Quadratmetern hochwertiger und energieeffizienter Nutzfläche. Ergänzt wird es durch eine grüne Oase, den Innenhof, der von Parkplätzen und Fahrradständern befreit wurde. Den Zweirädern steht nun eine Tiefgarage zur Verfügung. Die Gebäude werden über Photovoltaik und Geothermie umweltschonend mit Energie versorgt. Eine extensive Begrünung der Fassade filtert den Feinstaub aus der Luft, puffert Wärme und fördert die Biodiversität.

Bauen für die Umwelt
Die Gebäude werden über Photovoltaik und Geothermie umweltschonend mit Energie versorgt. Eine extensive Begrünung der Fassade filtert den Feinstaub aus der Luft, puffert Wärme und fördert die Biodiversität.

Bauen für Ruhe
Die Tiefgarage mit Platz für 220 Fahrräder und 10 Autos befreit die Höfe von Fortbewegungsmitteln und macht aus ihnen grüne Erholungsflächen.

Bauen »für immer«
Wo auch immer möglich, wurde der Historie der Ruine Respekt gezollt. Alte Substanz wurde beibehalten und nach neusten Standards aufgefrischt. So entstand zeitgemäße Architektur im Ambiente des 19. Jahrhunderts.

Bei den historischen Gebäuden wurde das Konzept verfolgt, sie mit sehr wenigen und minimalen Maßnahmen möglichst unverändert zu belassen. So wurden z.B. in vielen Bereichen die bestehenden Oberflächen wie Putz oder Ziegel roh belassen. Teilweise konnten auch alte Fenster erhalten werden. Durch die Reduzierung von Einbauten und Veränderungen auf einen technisch und baurechtlich notwendigen Stand konnten die Zahl der Eingriffe und damit auch der Einsatz neuer Materialien weitestgehend vermieden werden.

Der Neubau zeichnet sich durch seine einfache Bauweise aus. Die innen und außen roh belassene und zukünftig gut recycelbare tragende Stahlbetonkonstruktion ist auf ein Minimum reduziert, wobei die Decken innen sowohl Heizung als auch Kühlung über die Betonkerntemperierung ermöglichen. Durch das Prinzip des Weglassens von nicht notwendigen Beschichtungen, Oberflächen und Einbauten wurde der bauliche Aufwand und die laufenden Kosten reduziert. Beim Bestand und Neubau sind zusätzliche Trennwände ohne Eingriffe in Decke und Boden realisierbar und somit flexibel auf zukünftige Nutzer umzustellen.
Durch die großflächigen recycelbaren Holzfensterfassaden konnte eine aufwändige mehrschichtige Bauweise vermieden werden. Auch die einzeln angeordneten Pflanzkörbe können gut rückgebaut und recycelt werden.

Sowohl der denkmalgeschützte Bestand als auch der Neubau wurde mit DGNB Gold ausgezeichnet:
https://undmica.de/pt-magazin/dgnb-zertifizierung-in-gold-beim-telegraph/

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- Wesentliche Merkmale des architektonischen Gestaltungskonzeptes:
Der rote Faden der Historie zieht sich auch nach der Sanierung durch das ganze Gebäude. Der behutsame Umgang mit dem Bestand macht seine Materialität erlebbar. Die Stahlkonstruktionen werden betont, Putzstrukturen und abgeblätterte Farben bleiben erhalten. Ursprüngliche Pfeiler und Brüstungen bekommen ihre Funktion und Anmutung zurück, Ziegelkappendecken werden sichtbar gemacht.
Um dem Bestand ein würdiges Gegenüber zu geben, fiel die Entscheidung den Neubau als Ruine zu konzipieren, die von der Natur zurückerobert wird. Das Neue war von Anfang an roh gedacht und ergänzt so ideal das vorhandene Alte. Eine schlichte Betonfassade mit großzügigen Glasfronten wird durch üppiges Grün strukturiert.

- Gebäudebezogene Außenraumqualität / Außenanlagen:
Vor den Balkonen, welche sich über die gesamte Breite des Neubaus ziehen, stehen bepflanzte Gabionen. Aus ihnen heraus suchen sich Pioniergehölze ihren Weg über die stahlgeflochtenen Balkongitter. Die Pflanzen sind dabei weit mehr als ästhetische Elemente: Sie dienen als Feinstofffilter, reduzieren Lärm und kühlen. Ergänzt wird es durch eine grüne Oase, den Innenhof, der von Parkplätzen und Fahrradständern befreit wurde. Den Zweirädern steht nun eine Tiefgarage zur Verfügung.
Die vielfältige Bepflanzung schafft ganzjährlich Lebensräume für viele Insekten wie z.B. Schmetterlinge. Die in den Höfen teilweise umgebenden Mauern befinden sich Nistkästen für Mauersegler und Haussperling sowie Winterquartiere für Fledermäuse

- Einbindung in das städtebauliche Umfeld:
Wo auch immer möglich, wurde der Historie der Ruine Respekt gezollt. Alte Substanz wurde beibehalten und nach neusten Standards aufgefrischt. So entstand zeitgemäße Architektur im Ambiente des 19. Jahrhunderts. Dem Neubau dient ein denkmalgeschütztes Fragment des ursprünglichen Gebäudes als Sockel.

- Kunst am Bau:
Die fast vollständig verglasten Fahrstuhlkabinen bieten ein Fenster in die lebendige Kultur und die reiche Geschichte Berlins. Ein Graffiti-Künstler hat durch seine Verzierung der Aufzugschächte mit ikonischen und historischen Momenten und Symbolen eine visuelle Darstellung geschaffen, die die Besucher zu Gesprächen verwickeln soll. Bei jeder Fahrt können die Passagiere neue Details und Nuancen entdecken, die der Künstler eingearbeitet hat.
Die Signaletik von Studio Gourdin greift die Geschichte des Gebäudes, als Post- und Telegraphenamt, auf und leitet mit Punkten, Strichen und langgezogenen Zahlen durch das Gebäude.

Konzept

- Regenwassernutzung / getroffene Maßnahmen:
Ein Großteil des anfallenden Niederschlagswassers wird versickert bzw. in Retentionsvolumen zwischengespeichert und dient so der Bewässerung der Begrünung.
- Reduktion des Trinkwasserbedarfs und des Abwasseraufkommens / getroffene Maßnahmen:
Durch wassersparende Armaturen wird ein geringer Frischwasserverbrauch erreicht.
- Nachhaltige Ressourcenverwendung:
Bei den historischen Gebäuden wurde das Konzept verfolgt, sie mit sehr wenigen und minimalen Maßnahmen möglichst unverändert zu belassen. So wurden z.B. in vielen Bereichen die bestehenden Oberflächen wie Putz oder Ziegel roh belassen. Teilweise konnten auch alte Fenster erhalten werden. Durch die Reduzierung von Einbauten und Veränderungen auf einen technisch und baurechtlich notwendigen Stand konnten die Zahl der Eingriffe und damit auch der Einsatz neuer Materialien weitestgehend vermieden werden.
Der Neubau zeichnet sich durch seine einfache Bauweise aus. Die innen und außen roh belassene und zukünftig gut recycelbare tragende Stahlbetonkonstruktion ist auf ein Minimum reduziert, wobei die Decken innen sowohl Heizung als auch Kühlung über die Betonkerntemperierung ermöglichen. Durch das Prinzip des Weglassens von nicht notwendigen Beschichtungen, Oberflächen und Einbauten wurde der bauliche Aufwand und die laufenden Kosten reduziert. Beim Bestand und Neubau sind zusätzliche Trennwände ohne Eingriffe in Decke und Boden realisierbar und somit flexibel auf zukünftige Nutzer umzustellen.
Durch die großflächigen recycelbaren Holzfensterfassaden konnte eine aufwändige mehrschichtige Bauweise vermieden werden. Auch die einzeln angeordneten Pflanzkörbe können gut rückgebaut und recycelt werden.
- Einsatz einer Photovoltaik-Anlage:
Der Neu- und Altbau sind mit Photovoltaik-Anlagen ausgestattet. Der Ertrag beträgt: 12.085 kWh/a + 6.063 kWh/a = 18.148 kWh/a

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Einsatz ökologischer Baumaterialen

-     geringe Betriebskosten durch Einsatz von Geothermie und Photovoltaik
-     ökonomische haustechnische Versorgung durch Zusammenveranlagung von Bestand- und Neubau
-     Bestand: Geringe effektive Eingriffe, Verzicht auf Lüftungsanlagen durch Nachweis der freien Lüftung. Möglichkeit der Umgestaltung und Umnutzung.
-     Neubau: Einsparung zweites Treppenhaus durch optimale Anordnung des Haupttreppenhauses. Erleichterung der Teilung der großen Büroflächen durch Vorhaltung zusätzlicher Schachtkapazitäten
-     Beim Bestand und Neubau sind zusätzliche Trennwände ohne Eingriffe in Decke und Boden realisierbar
-     Reinigungsfreundlichkeit der großen Glasflächen im Neubau durch Zugangsmöglichkeit über die Balkone
-     Versickerung bzw. Rückhaltung des Regenwassers und damit weitestgehende Minimierung der Einleitung
-     Prinzip des Weglassens von nicht notwendigen Beschichtungen, Oberflächen und Einbauten zur Reduzierung des baulichen Aufwandes und der laufenden Kosten
-     Wo möglich, wurde auf Gebäudetechnik verzichtet. So sind im Neubau durch gute Verschattung und Glasqualität keine außenliegenden Sonnenschutzelemente nötig.

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Soziokulturelle und funktionale Qualität

- Nutzungsart, ggf. Nutzungsmix / -vielfalt:
Im Erd- und Galeriegeschoss des Neubaus befindet sich eine eigenständige Mieteinheit, die derzeit hauptsächlich als Café der Gewerbemieter genutzt wird, jedoch auch für eine öffentliche Nutzung durch das Quartier ausgelegt ist.
Hohe Aufenthaltsqualität – etwa durch Sportangebote, Sitzmöglichkeiten und eine Küche im Erdgeschoss.
- Barrierefreiheit und ggf. weitere soziale Aspekte:
Alle Gebäude und Nutzungseinheiten sind entsprechend der DIN18040-1 barrierefrei zugänglich. Ebenfalls sind Bedienelemente wie Klingeltableaus, Aufzugstaster etc. barrierefrei nutzbar.
In jedem Gebäude befindet sich mindestens ein barrierefreies WC. Sehbehinderte gelangen über ein entsprechendes Leitsystem im EG zu den einzelnen Gebäudeeingängen. Im Neubau wurde die mögliche Umbaubarkeit der Sanitärbereiche für eine barrierefreie Nutzung vorgesehen.
- Gesundheitsschutz (z.B. verwendete Baumaterialien):
Es wurde größter Wert auf die Verwendung von Baustoffen und Verarbeitungsweisen gelegt, die sowohl für die menschliche Gesundheit als auch für die Umwelt unbedenklich sind.
Zielsetzung war die Vermeidung bzw. Reduzierung von Bauprodukten, die aufgrund ihrer stofflichen Eigenschaften während der Nutzung, des Transports, der Verarbeitung auf der Baustelle oder der Beseitigung gesundheitliche Beeinträchtigungen des menschlichen Organismus hervorrufen oder ein Risikopotenzial für das Grund- bzw. Oberflächenwasser sowie die Boden- und Luftqualität darstellen.
Alle für den Ausbau geplanten Baustoffe und Produkte wurden nach den Anforderungen der höchsten DGNB-Qualitätsstufe (QS4 NBV15/SBV16) ausgeschrieben, ausgewählt und dokumentiert.
- Komfort (z.B. erhöhter Schallschutz, Fahrradkomfort, etc.) und ggf. Einflussmöglichkeit des Nutzers:
Es wurde im Alt- und Neubau großer Wert auf die Flexibilität der Grundrisse gelegt, auch aus diesem Grund fiel beim Neubau die Entscheidung für eine Betonkernaktivierung; beim Altbau wurde durch eine erhöhte Heizkreisanzahl die Möglichkeit anderer Grundrissgestaltungen geschaffen. Die im Zuge von Umnutzungen erforderlichen neuen Trennwände können so im Bestands- und im Neubau ohne Eingriffe in Decke und Boden realisiert werden.
Durch das Angebot an Elektromobilität für PKWs und Zweiräder sowie den erhöhten Fahrradkomfort durch eine sehr hohe Anzahl an Fahrradstellplätzen (220 gegenüber insgesamt 10 PKW-Stellplätzen), Duschen, Umkleiden und Wartungseinrichtungen wurde eine moderne und innovative Mobilitätsinfrastruktur geschaffen.
Durch die Fokussierung auf Begrünung und Artenvielfalt in den Freiflächen des Erdgeschosses und die auskragenden Balkonlandschaft entsteht ein besonderes Arbeitsumfeld mit hoher Aufenthaltsqualität, welche sich durch Sportangebote, Sitzmöglichkeiten und eine Küche im Erdgeschoss noch erhöht und ein naturnahes und erholsames soziales Miteinander ermöglicht.

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Technische Qualität im Interesse der Nachhaltigkeit in Stichworten

Es konnten ein innovatives Energiekonzept mit einem hohen Anteil erneuerbarer Energien umgesetzt und damit die Lebenszykluskosten reduziert werden:
- Geothermie für Heizung und Kühlung (Altbau und Neubau)
- Photovoltaik für Eigenstromerzeugung (Altbau und Neubau)
- Betonkernaktivierung (Neubau, für Heizung und Kühlung)
- Fußbodenheizung (Altbau, für Heizung und Kühlung)
- Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung im Neubau
- durch die Reduzierung der Technik und den Nachweis der freien Lüftung konnte im Altbau auf eine Lüftungsanlage verzichtet werden
Beim gesamten Projekt konnte durch das rohe Belassen von Bauteilen auf zusätzliche Oberflächenbeschichtungen oder Putze verzichtet werden. Ebenso ist ein Energiepufferspeicher von 1950 l zwei mal vorhanden. Um den winterlichen Wärmeschutz zu gewährleisten wurden Außenwände, Dächer und Fenster gedämmt. Für den sommerlichen Wärmeschutz Dach- und Fassadenbegrünung sowie ein baulicher Sonnenschutz eingebaut.

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DGNB-Qualität im Gebäude

Auf dem Grundstück des ehemaligen Telegraphenamts in Berlin Kreuzberg sind neue Büroeinheiten entstanden. Außerdem befinden sich hier zwei Bestandsgebäude des historischen Telegraphenamts sowie Teile einer ehemaligen Fassade, die unter Denkmalschutz stehen. Das Projekt umfasst die Komplettsanierung der beiden Altbauten sowie einen Neubau zur Straße, der die dort vorhandene Baulücke schließt.

Bei der Zertifizierung wurden der Alt- und Neubau separat betrachtet und entsprechend zwei Zertifikate beantragt. Dabei kamen zwei unterschiedliche Nutzungsprofile für den Neubau und die Sanierung zur Anwendung. Ziel des Vermieters war es, für die Gebäude jeweils eine Auszeichnung mit DGNB-Gold (Gesamterfüllungsgrad mindestens 65 Prozent) zu erhalten. Projektbegleitend wurd durch den Auditor sichergestellt, dass die festgelegten Ziele eingehalten und nachgewiesen werden. Die DGNB-Anforderungen beziehen sich teilweise auch auf den Mieter:innenausbau, sodass für eine erfolgreiche Zertifizierung die Mitwirkung der Mieter:innen erforderlich war.

Trotz der separaten Bewertung von Alt- und Neubau gibt es für den Standort einige zusammenhängende Faktoren, weshalb für einen Teil der Kriterien eine gemeinsame Bewertung und Nachweisführung erfolgte (z. B. Prozess- und Standortqualität). Das jeweilige Ergebnis gilt dann für beide Projektabschnitte gleichermaßen.

Als besondere Aspekte der Nachhaltigkeit sind folgende Qualitäten des Gebäudes hervorzuheben:
* innovatives Energiekonzept mit hohem Anteil erneuerbarer Energien (Wärmeerzeugung über Geothermie, Eigenstromerzeugung über PV-Anlage),
* geringe Umweltwirkungen (z. B. GWP/CO2-Äquivalent ca. 35 Prozent Einsparung gegenüber dem DGNB-Referenzwert),
* gesunde Arbeitsumgebung durch Einsatz schadstoff- und emissionsarmer Baustoffe,
* Versickerung eines Großteils des anfallenden Niederschlagwassers, geringer Frischwasserverbrauch durch wassersparende Armaturen,
* durchgängige barrierefreie Planung für eine gleichberechtigte Nutzung,
* reduzierte Lebenszykluskosten (z. B. durch geringen Energiebedarf, Wasserverbrauch, Reinigungskosten),
* moderne Mobilitätsinfrastruktur durch Angebot an Elektromobilität für PKWs und Zweiräder, erhöhter Fahrradkomfort durch hohe Anzahl an Stellplätzen, Duschen, Umkleiden und Wartungseinrichtungen.