Zollhäuser Plagwitz, Leipzig

Terrasse auf der Laderampe

In Leipzig wurden ehemalige Zollhäuser vom Ende des 19. Jahrhunderts unter strengen Auflagen des Denkmalschutzes zu modernen Wohnungen ausgebaut. Im Zuge der energetischen Modernisierung erhält das Bestandsmauerwerk aus Klinkersteinen eine Innendämmung, die ohne Dampfsperre ausgeführt wurde und anschließend den Standard eines KfW-Effizienzhauses 70 erreicht. Die Innendämmung mit Multipor Mineraldämmplatten sorgt außerdem für behagliche Atmosphäre und angenehmes Raumklima.
 
Einst boomender Industriestandort konnte der Leipziger Stadtteil Plagwitz zuletzt nicht mehr an seine Erfolgsgeschichte vom Ende des 19. Jahrhunderts anknüpfen und verfiel zusehends. Die Wende besiegelte schließlich den Untergang des gewerblich geprägten Quartiers endgültig: 90% der damals dort ansässigen Unternehmen hatten keine Chance auf dem Weltmarkt und meldeten Insolvenz an. In der Folge lagen weite Teile schließlich brach, viele Immobilien verfielen.
 
Mittlerweile besinnen sich jedoch die Stadtentwickler wieder auf die alten Qualitäten des innenstadtnah gelegenen und gut an das städtische und regionale Verkehrsnetz angebundenen Gebietes. Mit der Ansiedlung von mittelständischen Unternehmen und Existenzgründern speziell aus den Bereichen Kultur- und Kreativwirtschaft, der Restaurierung und Sanierung von Stadthäusern und Industrie-Immobilien des späten 19. Jahrhunderts, interessanter Gastronomie und einer lebendigen Kulturszene erlebt das gesamte Viertel einen interessanten Aufschwung. Prächtig wiederhergestellte Gründerzeitfassaden zeugen heute nicht nur von der industriellen Kraft, die hier einst pulsierte, sondern machen Plagwitz auch zum interessanten Wohn-Standort.
 
Zusätzlich gesteigert wird die Wohnqualität durch die Lage am malerischen Karl-Heine-Kanal sowie durch die auf einer 300.000 m² großen Brache rund um den ehemaligen Güterbahnhof geplante Entwicklung des Stadtteilparks Plagwitz als Naherholungsgebiet. Mittendrin gelegen die denkmalgeschützten alten Zollschuppen, die von der Atrium Baubetreuungsgesellschaft mbH, deren Tätigkeitsschwerpunkt unter anderem die vollständige Sanierung hochwertiger denkmalgeschützter Gebäude ist, zu Stadthäusern ausgebaut wurden. „Wie ein Solitär,“ schwärmt Geschäftsführer Michael Suhr, „werden die Häuser demnächst in dem neuen Stadtteilpark liegen.“
 
Wohnraum von höchst individuellem Charakter ist hier entstanden. Die Größe der verschiedenen Wohnungen wurde individuell nach dem Bedarf der einzelnen Bewohner zugeschnitten, richtet sich jedoch auch nach dem historisch vorgegebenen Raster der Außenwände des rund 150 m langen Gebäudeensembles, das in insgesamt 22 Segmente mit einer Gesamtwohnfläche von 2800 m² unterteilt wurde. „Der Wohnwert,“ beschreibt Michael Suhr, „entspricht in dem langgestreckten Gebäudeteil einem Reihenhaus, im Kopfbau einer Eigentumswohnung.“
 
Dort, wo einst Pferdefuhrwerke zum Entladen vorfuhren, ist heute der Eingangsbereich. Die ehemalige Ladestraße wurde zur Wohnstraße mit Parkmöglichkeiten - zwei pro Wohneinheit – so dass jeder Bewohner bis unmittelbar vor seine Haustür fahren kann. Die Laderampe der gegenüberliegenden Westseite, wo früher die von Dampfloks gezogenen Güterzüge beladen wurden, ist heute überdachte Terrasse. Der tiefer gelegene Schienenbereich wurde zum Privatgarten umgestaltet.
 
Da die Wohnungen sämtlich nicht unterkellert sind, stehen auf dem unmittelbar an das Gebäude anschließenden Bahnsteig Container als Ersatz zur Verfügung. „Eine Lösung, die auch dem Charakter der Anlage als ehemaligem Güterumschlagplatz entspricht,“ meint Michael Suhr. Etwa die Hälfte der Bahnsteigfläche, die nur moderat in Ordnung gebracht wird und so ihren maroden Charme beibehält, wird den Eigentümern als gemeinsame Experimentierfläche überlassen. „Über unsere Planung hinaus,“ erklärt der Unternehmer, „bleibt den Bewohnern hier Platz zur Realisierung eigener Ideen.“ Man habe das Objekt nicht bis ins letzte Detail durchplanen wollen. „Die Bewohnerstruktur der Anlage ist höchst individualisiert. Da sollte Raum für eigene Kreativität bleiben.“ Einen Partyraum, Wintertreff oder ganz einfach einen Platz für gemeinsame Feste kann er sich hier gut vorstellen.
 
Im Inneren profitieren die Wohnungen von einer lichten Raumhöhe von gut sechs Metern, die es möglich machte, eine Zwischenebene einzuziehen um zusätzlichen Platz zu generieren. Auch hier folgte der Ausbau – im Rahmen des statisch Machbaren – ganz den Vorstellungen der Käufer. „Viele Familien,“ berichtet Michael Suhr, „haben sich für eine offene Galerielösung entschieden. Aber es gibt auch die kinderreiche Familie, die im Obergeschoss drei Kinder- und ein Elternschlafzimmer unterbringen wollte.“ Eine in Absprache mit dem Denkmalschutz vorgenommene Änderung der Dachkonstruktion, die sich nunmehr im Stil eines Industrie-Sheddachs präsentiert, sorgt für hohen Wohnwert durch gut beleuchtete Innenräume. „Unser Vorteil war,“ erinnert sich Michael Suhr, „dass der Denkmalschutz in diesem Fall sehr aufgeschlossen und pragmatisch war. Wir konnten diese Veränderung durchführen, weil diese Dachform typisch für Industriebauten des späten 19. Jahrhunderts ist.“
 
Modernes Energiekonzept

Ein modernes Energiekonzept vervollständigt die Planung. Durch eine Innendämmung der einfachen Klinker-Außenwände mit 200 mm dicken Multipor Mineraldämmplatten in Kombination mit einem Blockheizkraftwerk und automatischer Be- und Entlüftung sowie modernen, entsprechend dem Passivhaus-Standard zertifizierten Fenstern und Türen, die in ihren Proportionen den historischen Einbauten entsprechen, erreicht das Gebäude den Standard eines KfW-Effizienzhaus 70.
 
„Für uns,“ so Suhr, „ist das energieeffiziente Bauen mit intelligenten Dämmstoffen ein wichtiger Bestandteil unseres Konzeptes zur Nebenkostenoptimierung.“ Dabei werden Im Rahmen der Planungen sämtliche Nebenkosten auf Einsparmöglichkeiten überprüft. „Wenn zum Beispiel ein Regenwasserauffangbecken vorhanden ist,“ erklärt er das Konzept, „und das gesamte Wasser aus der Dachentwässerung dort eingeleitet wird, entfallen die Abwassergebühren.“ Nur 1,50 € pro Quadratmeter muss die durchschnittliche Familie in den Zollhäuser für die Nebenkosten kalkulieren. Der Leipziger Durchschnittswert liegt nach Angaben von Suhr bei rund 2,30 €/m².
 
Umfassende Sanierung

Umfangreiche Maßnahmen waren notwendig, um die 1895 gebauten Zollhäuser in moderne Einfamilienhäuser zu verwandeln. Seit Anfang der 90er Jahre des vorigen Jahrhunderts der Güterbahnhof stillgelegt wurde, weil das Gebiet nicht mehr gewerblich genutzt wurde, stand die Anlage leer und war dem Verfall übergeben. Zunächst wurde das gesamte Mauerwerk innen und außen von Graffity gereinigt, aber erst nachdem die gesamte Altverfugung geöffnet wurde, erhielten Michael Suhr und seine Mitarbeiter einen Überblick über den tatsächlichen Umfang der teilweise erheblichen Mauerwerksschäden. „Im Endeffekt,“ stellt Michael Suhr fest, „mussten
25 % der Steine ausgetauscht und die komplette Verfugung erneuert werden.“
 
Für die Trennwände, die den durchgehenden Bau in die einzelnen Wohneinheiten unterteilen sollten, wurde eine Lösung gesucht, die sowohl die Wärmebrücken im Anschlusspunkt deutlich vermindert, als auch die Anforderungen an den erhöhten Schallschutz gemäß DIN 4109 Beiblatt 2 (≥ 67 dB) erfüllt. Eingebaut wurden schließlich zweischalige Wandkonstruktionen aus Silka Ratio-Plansteinen, jeweils in der Wanddicke 17,5 cm. Sie konnten durch die Ausstattung mit einem Nut- und Federsystem schnell und einfach verarbeitet werden. Aufgrund der hohen Maßgenauigkeit der Steine erfolgte die Verarbeitung mit Silka Secure Dünnbettmörtel. Die Verbindung mit der denkmalgeschützten Bestandswand erfolgte mit Edelstahlflachankern.
 
Die hohe Rohdichte von 2.0 der hier eingesetzten Silka Kalksandsteine des Formates 6 DF garantierte dabei in Kombination mit einer Mineralfaserdämmung, die in dem 6 cm breiten Schalenabstand eingebracht wurde, den geforderten erhöhten Schallschutz. Denn der messbare und später auch erlebbare Schallschutz hängt im Wesentlichen von der Masse einer Wand ab: Je schwerer die Wand, desto besser die Schalldämmung. Die trotzdem schlanke Wandkonstruktion sorgte gleichzeitig dafür, dass möglichst viel Platz als Wohnfläche übrig blieb.
 
Auch statisch waren die Zwischenwände aus Silka Kalksandstein ein Gewinn: Das trotz seiner geringen Dicke hochbelastbare Mauerwerk nahm sämtliche Lasten der rekonstruierten Dachkonstruktion auf, so dass die nicht tragfähigen Außenwände entlastet werden konnten. Zur  Verminderung der Wärmebrücken im Fußpunktanschluss kamen Silka Therm Kimmsteine zum Einsatz. Dies sind werksseitig gepresste, wärmetechnisch optimierte Höhenausgleichssteine (Wärmeleitfähigkeit ≤ 0,33 W/(mK), die mit allen Silka Kalksandstein-Formaten kombinierbar sind. Die Verarbeitung erfolgte in Handvermauerung am Wandfuß mit Normalmörtel MG III (